Dans une ville comme Nantes, choisir entre l’immobilier neuf et ancien ne revient pas seulement à comparer deux prix au mètre carré. Et en plus du prix médian au m² qui se situe autour de 3 370 €/m² pour les appartements contre plus de 4 100 €/m² pour les maisons, d’autres critères doivent être étudiés de près…
Neuf et ancien : deux coûts d’acquisition qui ne se calculent pas de la même manière
Pour commencer, le neuf affiche généralement un prix au m² supérieur à celui de l’ancien, avec une différence qui peut atteindre 15 à 30% selon les secteurs et les biens. Actuellement, l’immobilier neuf se situe autour de 4 200 €/m², contre près de 3 400 €/m² dans l’ancien. Ainsi, pour un acquéreur qui compare des programmes avec des promoteurs immobiliers à Nantes, cela reste un premier élément à prendre en compte, même s’il n’est pas le seul.
Les frais de notaire
Les frais de notaire sont aussi un levier à intégrer dans votre calcul, car ils représentent généralement 2 à 3% du prix dans le neuf, contre 7 à 8% dans l’ancien. Par exemple, sur un logement acheté 250 000 € à Nantes, la différence de taux représente plusieurs milliers d’euros.
La fiscalité
La fiscalité peut aussi modifier votre décision quant à votre projet immobilier. Que ce soit à Nantes ou dans les alentours, selon la commune, une exonération partielle ou totale de taxe foncière peut s’appliquer à un logement neuf, mais pendant une durée déterminée. Dans certains secteurs de l’ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), une TVA réduite à 5,5% peut aussi s’appliquer sous conditions, contre le taux de 20%.
Quels sont les facteurs à prendre en compte à Nantes ?
Dans le massif armoricain, comme ailleurs en France, en plus des aspects directement liés au prix, d’autres facteurs entrent également en jeu entre le neuf et l’ancien…
Les garanties
L’acquéreur d’un logement neuf bénéficie de plusieurs garanties qui encadrent la construction, comme :
- La garantie de parfait achèvement qui couvre les désordres signalés après la réception pendant un an
- La garantie biennale qui concerne certains équipements dissociables du bâtiment pendant deux ans
- La garantie décennale qui couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage sur dix ans
Dans l’ancien, si ces garanties ne sont pas présentes, l’acquéreur dispose de diagnostics obligatoires et d’autres protections prévues par le droit de la vente, même s’il assume davantage directement l’état du logement et les travaux à prévoir.
Le type de bien
L’écart annoncé dans l’ancien, autour de 3 370 €/m² pour les appartements contre plus de 4 100 €/m² pour les maisons selon la Chambre des Notaires de l’Ouest, peut surprendre. Toutefois, il ne s’agit pas de deux biens comparables ramenés à une même surface, car un appartement et une maison répondent à des marchés différents, avec des caractéristiques distinctes en matière de terrain, de localisation, de surface et même de composition de l’offre. Une fois que cet aspect est bien pris en compte, cela permet de mieux comprendre le prix d’un bien immobilier sur Nantes, et surtout de la comparer à des biens qui lui sont réellement comparables.
Le délai de livraison
Qu’il s’agisse d’un projet dans l’ouest de la France ou dans une autre région, il arrive aussi que le temps impose de prendre des décisions sur le fait de se tourner vers l’ancien ou le neuf :
- Dans l’ancien, la vente permet souvent d’envisager une installation dans un délai de seulement quelques mois, avec quelques variations selon le mode de vente
- Dans un logement neuf acheté sur plan, la livraison peut se situer entre 12 et 30 mois selon l’avancement du programme immobilier
Si le neuf a de nombreux avantages par rapport à l’ancien, il arrive que, pour certains acquéreurs à Nantes, cette attente puisse donner lieu à un changement de décision pour un projet immobilier.
